İlk konut alımında yeni rota: Tasarruf finansman ve nakit güç
2025’te konut satışlarını rekor seviyeye taşıyan asıl talep, ilk evini almak isteyenlerden geldi.
Yüksek kredi faizleri karşısında alıcılar iki yönteme yöneldi: Faizsiz modeliyle öne çıkan tasarruf finansman şirketleri ve nakit alımlarda sağlanan pazarlık payı indirimleri.
Bu iki yöntem, ihtiyaç için konut alımının ana belirleyicisi oldu.
Rekorun arkasındaki asıl güç: İhtiyaç talebi
2025 yılı konut sektörü açısından sürprizlerle dolu bir yıl oldu. Fiyatların daha da artacağı beklentisi, yüksek seyreden kira bedelleri ve krediye erişimde yaşanan zorluklar, özellikle ilk evini almak isteyenleri harekete geçirdi.
Sektördeki rekor satış rakamlarının arkasında yatırım amaçlı alımlardan çok, barınma ihtiyacı için yapılan konut alımları belirleyici oldu.
Bankaların uyguladığı yüksek konut kredisi faizleri, alıcıları alternatif finansman modellerine yönlendirirken, bu dönemde iki yöntem açık ara öne çıktı: Tasarruf finansman şirketleri ve nakit alımlarda pazarlık payı avantajı.
Konut satışlarında 1,5 milyon eşiği aşılıyor
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıklayacağı aralık ayı verileriyle birlikte 2025 yılı toplam konut satışlarının netleşmesi bekleniyor.
Ancak geçmiş yıllardaki aralık ayı satış ortalamaları dikkate alındığında, yıllık toplam satışın 1 milyon 560 binin üzerine çıkması güçlü bir ihtimal olarak görülüyor.
Bu rakamla birlikte sektör, uzun süredir hedeflenen 1,5 milyon konut satış eşiğini aşmış olacak. Daha önceki rekor, 2020 yılında 1 milyon 499 bin 316 adetle kırılmıştı.
2025’teki bu yeni rekorun temelinde ise ilk kez ev sahibi olanların talebi yer aldı.
Tasarruf finansman sistemine güven arttı
Yıl boyunca dikkat çeken gelişmelerden biri de tasarruf finansman şirketlerine olan ilginin ciddi biçimde artması oldu.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) daha önce yaptığı düzenlemeler sayesinde sektör denetim altına alındı, güven sorunu büyük ölçüde ortadan kalktı.
Faizsiz sistemle konut sahibi olmak isteyenler için tasarruf finansman şirketleri, yüksek kredi faizleri karşısında güçlü bir alternatif haline geldi.
Küçük birikimlerle veya kişiye özel planlarla ilerleyen bu model, özellikle ilk evini almak isteyenler tarafından yoğun talep gördü.
Nakit alımda ‘pazarlık payı’ belirleyici oldu
Bir diğer öne çıkan yöntem ise nakit alımlarda sağlanan indirimler oldu. Nakit ihtiyacı olan satıcıların, satış süresini kısaltmak adına piyasa ortalamasının altında fiyatlarla ilana çıkması, alıcılar için önemli bir fırsat yarattı.
Gayrimenkul Eğitmeni Belgin Benek Yükselen, piyasadaki bu dönüşümü şu sözlerle özetledi:
“Bir yanda nakit ihtiyacı olan satıcıların daha esnek fiyatlama yapması, diğer yanda banka kredisine erişimde zorlanan alıcıların alternatif sistemlere yönelmesi piyasayı şekillendirdi. Alıcı artık acele etmiyor; pazarlık payı olan, gerçekçi fiyatlı konutları tercih ediyor.”
‘Kaçırırım’ psikolojisi geride kaldı
Konut fiyat artışlarının enflasyonun altında seyretmesi de alıcı davranışlarını değiştirdi. Yükselen’e göre, alıcılar artık “kaçırırım” psikolojisiyle değil, “doğru fiyattan doğru evi alma” yaklaşımıyla hareket ediyor.
Bu durum özellikle acil satılık portföylerin, oturum niteliği güçlü ve fiyatı makul konutların daha hızlı el değiştirmesini sağladı. İhtiyaç için konut alanlar, uzun vadede değerini koruyabilecek seçeneklere yöneldi.
2026’da da bu iki yöntem öne çıkacak
Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam da 2025’te yaşanan talep artışında tasarruf finansman şirketlerinin önemli rol oynadığını vurguladı.
Akçam, “Son üç yıla baktığımızda en yüksek talebi bu yıl gördük. BDDK düzenlemesiyle sektör disipline edildi, güven arttı. Faizlerin yüksek kaldığı ortamda faizsiz modeller 2026’da da daha fazla konuşulacak” dedi.
Akçam’a göre, nakit alım gücü ise önümüzdeki yıl daha da önemli bir argüman haline gelecek.
BDDK hangi adımları attı?
BDDK’nın tasarruf finansman şirketlerine yönelik düzenlemeleriyle sektör kontrol edilebilir bir yapıya kavuştu.
Sorunlu şirketler ayrışırken, şirketlerin finansal yapılarının güçlendirilmesine yönelik çeşitli önlemler hayata geçirildi.
Bu kapsamda tasarruf finansman şirketleri “kamu yararını ilgilendiren kuruluşlar” arasına alındı. Ayrıca bu şirketlerin tüzel kişilerle yaptığı işlemlere sınırlamalar getirildi.
Likidite takibi zorunlu hale geldi
2025 yılı içinde yayımlanan tebliğ ile tasarruf finansman şirketlerinin likidite yeterlilik oranlarının BDDK’ya raporlanması zorunlu hale geldi. Böylece şirketlerin nakit giriş ve çıkış dengeleri daha yakından izlenmeye başlandı.
Kamu eliyle sisteme yeni oyuncu
Yılın en dikkat çeken gelişmelerinden biri de kamunun bu alana doğrudan dahil olması oldu.
Emlak Katılım Tasarruf Finansman Sistemi’nin faaliyete geçmesi, sektöre kamu güvencesiyle yeni bir boyut kazandırdı ve sistemi daha görünür hale getirdi.
Sistemin zayıf noktası: Ödeme günü gecikmesi
Tasarruf finansman sisteminde en çok dile getirilen sorun ise ödeme günlerinde yaşanan gecikmeler. Tapu işlemleri sırasında satıcıya aktarılması gereken bedelin gün sonunda veya ertesi gün ödenmesi, zaman zaman alıcı ve satıcı arasında sürecin uzamasına neden olabiliyor.
Buna rağmen, yüksek faiz ortamında sunduğu alternatif yapı sayesinde tasarruf finansman modeli, 2025’te olduğu gibi önümüzdeki dönemde de ilk konut alıcılarının radarında kalmaya devam edecek.
